Жилищният пазар в София през 1-вото тримесечие на 2026 г. – анализ

След две години на изключително силен ръст на цените, ограничено предлагане и еуфория, подклаждана от очакваното въвеждане на еврото, жилищният пазар в София навлезе в нов цикъл през първото тримесечие на 2026 г.

Периодът се характеризира с налично търсене, но и с по-умерена активност, тъй като купувачите и продавачите преразглеждат поведението си.

„Пазарът се промени още в края на 2025 г., когато се усетиха първите признаци на спадащ обем от сделки, но тогава той беше в комбинация с ускорен растеж на цените преди влизане в еврозоната. През първите месеци на 2026 г. освен спад в броя на сделките, ставаме свидетели на забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличение на предлагането“, коментира Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

Цени на имотите: Забавяне на растежа

През първото тримесечие средната цена на реално сключените сделки в София е 2 680 €/кв.м., по данни на BULGARIAN PROPERTIES. Това е лек спад спрямо 2 790 €/кв.м. в края на 2025 г., но все още представлява годишен ръст от около 29% спрямо средната цена от 2 080 €/кв.м. в началото на 2025 г.

Средната крайна цена на закупените апартаменти достига 217 500 евро при 150 000 евро в началото на 2025 г.

Обеми продажби: Спад спрямо пиковата 2025 г.

По данни от Агенцията по вписванията в София през първото тримесечие са вписани 7 529 сделки – с 12.3% по‑малко на годишна база. Това са първи данни за спад на сделките от 2022 и 2023 г. насам, като и тогава, и сега този спад до голяма степен се дължи на пикови нива на продажбите в предходната година и последващо охлаждане на пазара.

Пазарът се връща към по‑устойчив ритъм. Купувачите са по‑внимателни, но търсене има, а продавачите се адаптират към новата реалност.

Достъпност на жилищата: Усещане за влошаване

Бързият ръст на цените през второто полугодие на 2025 г. изпревари увеличението на доходите и доведе до влошаване на достъпността. Коефициентът на достъпност, изчисляван от BULGARIAN PROPERTIES – показващ колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ в София – достига 1.4 през първото тримесечие на 2026 г.

Такива нива на достъпност бяха характерни за 2017-2018 г., но обемът от сделки в момента въпреки спада е по-голям.

Банково финансиране: Лихвените проценти остават ниски, а кредитирането продължава да расте

Пазарът продължава да се подкрепя от благоприятни условия за ипотечно кредитиране. Средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни заеми в евро през първото тримесечие е 2.46% по данни на БНБ.

Предлаганите от търговските банки жилищни кредити в евро запазват условията, които съществуваха допреди това за левовите кредити. Заедно с това, oбемът на новоотпуснатите жилищни кредити на домакинствата през първите три месеца на годината продължава да нараства – с около 18% на годишна база.

Търсени райони и типове имоти

Пазарът ясно показва, че купувачите са склонни да закупят там, където има налично предлагане, особено на ново строителство, но те са вече и много чувствителни към цените. Доскоро масово закупувани квартали като Малинова долина и други райони с активно ново строителство забавиха темпове заради значително поскъпване.

Същевременно, увеличеното предлагане даде възможност за сключване на повече сделки в стари и винаги търсени квартали като Лозенец, Изток, Стрелбище, Бели Брези, Красно село и др.

В началото на 2026 г. купувачите на семейни жилища с две спални са по-активни на пазара, отколкото купувачите на двустайни апартаменти. Това води до равен дял с лек превес на тристайните в общите закупени апартаменти в масовия сегмент – 45% двустайни и 49% тристайни. Само 6% от закупените жилища са едностайни.

Средната площ на продадените масови жилища е около 83 кв.м., а предпочитанията са към средни етажи от 5-ти до 7-ми.

Новото строителство продължава да бъде водещо – около 70% от всички сделки са с апартаменти в новостроящи се сгради.

Останалите сделки на вторичен пазар представляват пъстра комбинация от стари тухлени и панелни жилища, изцяло обзаведени апартаменти, както и нови жилища, закупени в предходните години с цел препродажба. При тези сделки купувачите вече все по-често успяват да постигнат отстъпки от цената, които по данни на BULGARIAN PROPERTIES достигат 3-5%.

Премиум сегмент

В сегмента на премиум ново строителство BULGARIAN PROPERTIES успя да реализира сериозен обем продажби в емблематичния комплекс Sky Towers, което потвърждава, че луксозните имоти са по-устойчиви в период на пазарни колебания и промени.

Тук средната площ на закупените апартаменти е 105 кв.м., а купувачите предпочитат по-високите етажи – по възможност от 10-ти нагоре.

Столичната периферия

Една от най-категоричните тенденции през 2026 г. е търсенето в съседните на София населени места. Стремежът към по-достъпни имоти, по-голяма жилищна площ и по-спокоен живот е основен двигател на този процес.

Радиусът на приемливост за ежедневно пътуване се е разширил до 30-40 километра. Потребителите търсят активно парцели и къщи в селата около София, но успехът на проекти за затворени апартаментни комплекси като AМur Gardens дава допълнителна насока за развитие на предлагането в тези райони.

Перспективи: Към устойчива нормализация

Продължаващият приток на нови проекти, ниските лихви по ипотеките и растящите доходи ще окажат положително влияние и ще задържат активността, макар и на по ниски нива. В същото време войните, геополитическите напрежения и инфлационният натиск са фактори, които ще ограничават търсенето и ще поддържат пазарните участници внимателни.

Очакваме, че цените ще продължат да нарастват, но темпът ще се забави до умерен двуцифрен ръст – приблизително около 15 % на годишна база, а в края на годината може да спадне и до 10%. Това е в резултат на комбинацията от стабилно вътрешно търсене и растящите доходи, които все още поддържат интерес към имотите като сигурна инвестиция. В същото време по-високите цени и увеличеното предлагане ще охладят спекулативните очаквания.

За купувачите това означава, че 2026  г. може да бъде подходяща за по-обмислени и информирани сделки. Тези, които разполагат с готов ресурс, ще имат възможност да изберат сред по широка гама от имоти и локации. На продавачите препоръчваме да се съобразят с пазарните нива и да заложат на качествено представяне на имотите си, тъй като изискванията на купувачите нарастват.

В допълнение, BULGARIAN PROPERTIES отчита, че след присъединяването към еврозоната се наблюдава умерено увеличение на интереса от чуждестранни купувачи, което може да донесе нов оптимизъм на пазара.

––